Спросите у нотариуса: Сергей Резников о безопасной сделке с недвижимостью

Андрей Панченко, корреспондент:
— Здравствуйте, в эфире «Химки ТВ». Вы смотрите рубрику «Спросите у нотариуса». Я — Андрей Панченко. И сегодня мы в гостях у Сергея Резникова, нотариуса Химкинского нотариального округа.

Поговорим с вами о сделке на вторичном рынке с недвижимостью. Тема довольно волнующая, особенно для тех, кому посчастливилось накопить на квартиру, земельный участок или дом. Расскажите, как можно самостоятельно провести сделку?

Сергей Резников, нотариус Химкинского нотариального округа:
— Необходимо разделить на две категории сделки: те, которые требуют обязательной нотариальной формы, и те, которые можно заключить без нотариуса. Что значит «самостоятельно»? Самостоятельно — это необходимо договориться с продавцом о цене сделки, затем составить договор купли‑продажи, определить в нём существенные условия договора, порядок проведения расчётов. Стороны могут это делать самостоятельно. Сейчас достаточно много информации можно получить в сети Интернет, после этого передать документы на государственную регистрацию.

Андрей Панченко:
— На что следует обращать внимание при заключении сделки продавцу и покупателю?

Сергей Резников:
— Необходимо запросить историю перехода прав на недвижимое имущество, сделка с которым совершается. Посмотреть, насколько часто происходила смена собственников. Сделки «обеляют», да? То есть сделка, которая ранее была совершена с нарушением, тяжело выходит на рынок недвижимости: её передают на основании какого‑либо договора, и данное лицо, которое становится новым собственником, уже спокойно распоряжается имуществом. Тем самым риски, которые были при прежнем собственнике, простому человеку, который не обладает юридическим образованием и не совершал много сделок, могут остаться незамеченными. Он может не увидеть те подводные камни, которые могли скрываться.

На что обратить внимание продавцу? Продавец, в общем‑то, хочет получить денежные средства. Соответственно, для него должна быть гарантирована передача денежных средств. Сейчас есть такое понятие, как безопасные расчёты. Это может быть форма аккредитива, это может быть депозит нотариуса. Все эти расчёты происходят следующим образом: денежные средства поступают на счёт, блокируются и перечисляются продавцу после того, как пройдёт регистрация перехода права собственности по договору к покупателю.

Андрей Панченко:
— Можно поподробнее про подводные камни, которые могут возникнуть при заключении сделки?

Сергей Резников:
— Когда вы планируете покупку квартиры, каждая сторона действует добросовестно, но никогда не знает истинных намерений другой стороны и не знает, как будет вести себя тот или иной продавец по отношению к покупателю при передаче имущества. А может быть, там есть какие‑то права третьих лиц, которые будут нарушены. Очень часто лица скрывают какую‑то информацию, действуя в своих интересах.

Поэтому в договоре должны быть определённые заверения об обстоятельствах, которые позволят покупателю, если информация окажется недостоверной, расторгать договор купли‑продажи и при этом требовать ещё и возмещения убытков, связанных с таким расторжением. Основные риски, конечно, заключаются в том, что иногда может получиться так, что покупатель может лишиться и недвижимости, и денежных средств.

Андрей Панченко:
— Если можно составить договор самостоятельно, то зачем идти к нотариусу?

Сергей Резников:
— Для того чтобы минимизировать риски, необходимо обратиться к компетентному специалисту в этой области, который непосредственно занимается подготовкой и проверкой документов для предстоящего договора. Вот к нотариусу зачастую с этим вопросом и приходят. То есть лица хотят, чтобы нотариус, удостоверяя договор, проверил законность этой сделки, проверил наличие или отсутствие прав третьих лиц. И нотариус может это сделать, потому что у нотариуса, помимо доступа к публичным реестрам, есть возможность при заключении сделки проверять семейное положение: было ли имущество приобретено в совместном браке или на момент продажи лицо в браке не состояло.

Андрей Панченко:
— Расскажите, а в чём преимущество обращения к нотариусу?

Сергей Резников:
— Нотариус разговаривает с людьми. Он выявляет истинные намерения, волю сторон. Договор, подписанный в присутствии нотариуса, в дальнейшем менее оспорим по таким основаниям, как «данный человек не подписывал», «ему не разъяснялись права и обязанности». В этом плане договор становится менее оспоримым.

При проведении правовой экспертизы нотариус выявляет те обстоятельства, которые могли бы препятствовать заключению договора. Например, наличие или отсутствие согласия супругов, если это имущество является совместно нажитым. Нотариус проверяет признаки предбанкротного или банкротного состояния — это тоже влияет на сделку. Если лицо находится в процедуре банкротства, то оно уже не может заключать сделки без согласия финансового управляющего.

Андрей Панченко:
— Хотелось бы подробнее узнать про расчёты.

Сергей Резников:
— Нотариус может удостоверить договор, указав, что расчёты будут происходить через депозитный счёт нотариуса. В этой части он контролирует перечисление денежных средств при наступлении определённых событий — то есть перехода права собственности к покупателю. При заключении данного договора купли‑продажи нотариус проверяет поступление денежных средств на счёт, после этого передаёт документы на государственную регистрацию. После проведённой регистрации по требованию продавца ему перечисляются денежные средства. По итогам приходит выписка из Единого государственного реестра, которая подтверждает право собственности. Достаточно удобно.

Андрей Панченко:
— Давайте с вами подведём итог: при обращении к нотариусу по поводу заключения сделки на вторичном рынке недвижимости.

Сергей Резников:
— При покупке новостройки есть риск только того, что дом не достроят, стройка будет заморожена. Там также используются эскроу‑счета, на которые денежные средства блокируются, и в случае, если произойдёт банкротство застройщика, денежные средства возвращаются покупателю. Ну, риски существуют, но они немножко по‑другому оцениваются.

На вторичном рынке больше рисков, так как там больше сделок, и в основе своей это уже сделки с физическими лицами. Если заключается сделка с лицом, которое находилось в предбанкротном состоянии, то данная сделка, если она ущемляет права кредитора или была совершена не на рыночных условиях, является оспоримой в течение трёх лет с момента, когда было подано заявление о начале процедуры банкротства.

В итоге нотариус запрашивает информацию об отсутствии сведений о банкротстве физических лиц, запрашивает сведения из Единого государственного реестра об принадлежности имущества, проверяет принадлежность имущества, отсутствие обременений и ограничений.

Андрей Панченко:
— Мы были в гостях у нотариуса Химкинского нотариального округа Сергея Резникова. Спасибо вам.